房地产:督查组赴地方考察 旺销局面难以逆转
上周(7月23日-7月29日)我们观察的17个主要城市成交量387.0万平米，环比上涨4.7%，同比上涨49.9%。上周*策密集，《人民》连发三篇文章强调调控;信贷金融方面，中山收紧公积金贷款;市场秩序方面，中央派出督查组赴16省市考察，上海随即颁发相关通知表示加大限购等检查力度;财税*策方面，财*部副部长表示下半年将严格执行差别化住房税收*策。我们认为，7月份由于地王频出、购房者心理预期向好加剧导致了良好的销售表现。近期中央连续严厉表态，地方*府也将适度予以配合，*策执行力度将得到实质性加强，但是出台新*策的可能性并不大，对于8月购房者心理影响也并不大，预计8月仍将延续淡季不淡的态势。由于短期*策悲观预期不散，我们维持对板块的中立评级。 支撑评级的要点.*策动态：上周房地产*策密集。官方表态方面，《人民》连发三篇文章强调调控。地方*府迫于压力也于上周起也开始配合中央表态。 信贷金融方面，在多地放松公积金贷款之后，中山首次收紧公积金贷款;市场秩序方面，中央派出督查组赴16省市检查调控执行，上海随即颁发相关通知加大限购等检查力度，成为此轮督查第一个配合中央发文强调调控的地方*府，北京也值此之时对在售楼盘进行行*限价;财税*策方面，财*部副部长称下半年将严格执行差别化住房税收*策。 公司信息：上周，中银国际关注的房地产上市公司中阳光城、荣盛发展公布了拿地情况;中航地产、名流置业、滨江集团公布了融资担保事项;滨江集团公布了对外投资事项及半年度业绩公告;首开股份、新湖中宝公布了其他事项。 股价表现：以上周的表现来看，沪深300指数下跌1.25%，申万地产指数下跌3.83%，跑输大盘。以近一个月的表现来看，沪深300指数下降5.11%，申万地产指数下降7.99%，表现弱于大市。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为万科，涨幅为2.5%;表现最差的为鲁商置业，跌幅为21.6%。 市场概况：上周，我们观察的17个主要城市合计成交面积为387.0万平米，环比上涨4.7%，同比上涨49.9 %;一线城市成交量涨跌各半、二三线城市成交量涨多跌少，其中，一线城市环比上涨4.6%，二三线城市环比上涨4.7%;价格指数较上一周环比上涨1.0%至165.8，17个城市价格涨多跌少，其中，天津和重庆涨幅居前，分别为10.5%、5.9%;北京和深圳跌幅居前，为4.8%和3.7%。可售存量指数环比下跌0.1%至99.2，十大城市新增可售面积为201.5万平方米，环比下跌25.2%。52周移动平均消化月数由年初的18.1个月下降到目前的14.2个月，再创今年最短消化月数。 投资评级和建议： 我们认为，7月份随着地王频出、购房者看涨心理加剧，销售数据良好，同比大涨;*策方面，中央极其频繁的强调调控，督查组亲临地方，迫使地方*府从上周起也做出了一定的呼应，未来*策以收紧为主线，放松微调基本暂停。但是目前*策收紧仅仅体现在执行力度加强之上，预计未来出台新*策的可能性也并不大，总体而言对市场影响较小，8月淡季不淡仍将延续。近期而言，*策收紧风险将继续压制地产股估值的提升，我们仍然建议重点关注行业龙头公司(招地、保利、万科)，和快周转、低价走量的二三线地产股(首开、中南、荣盛)，以及近期销售表现良好的华侨城。但长期来看，限购限贷短期难松，这将限制行业整体增速，同时价格的实质性下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，并在未来一年内将有所体现，因此维持对板块的中立评级。